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內容來自sina新聞

查稅風暴再襲房地產被國稅總局列為指令性檢查項目

  上述財務總監告訴經濟觀察報,房地產行業容易忽視的稅收風險點,一是收入中的隱匿收入、延期納稅、關聯交易等;二是成本中的發票問題、虛增成本、數據錯誤、成本分攤等。

  "從2006年到2013年,房地產行業在查補稅款中的比例從42.5%直接到瞭50%。"上述財務總監告訴經濟觀察報,每年不用查其他行業,直接找房地產就可以。

  "所謂重點稅源要給予一些保護,但是檢查的時候也是首當其沖。"上述曾任數傢房產公司財務總監的人士說,現在房地產企業有的是地稅的口,有的是國稅的口,還有國地稅一起的,這就暖暖區二胎代償是雙倍,而審計部門主要是查這些稅務局的執法依據尺度對不對。

  今年顯然也不會例外。保利地產的一位財務總監戲稱,這些日子他不是在稽查局,就是去稽查局的路上。當然,和這些財務總監們直接打交道的不僅是地稅部門,還有各地國稅局,甚至連審計部門也會間接介入。

  整個2013年,全國各行業共查補稅收1234億,比2006年增加瞭三倍,其中房地產幾乎占據瞭半壁江山。2014年稅收專項檢查大幕剛剛初啟,房地產和建築安裝業又被國稅總局列為指令性檢查項目,即所有省份都要按照國傢稅務總局的要求進行的必查項目。

  經濟觀察報從國稅總局瞭解到,今年稅務稽查要求重點開展重點稅源企業檢查,以及稅務"黑名單"曝光。房地產行業因利潤高、涉及金額大、牽涉稅種多,被當作國傢稅收的重要稅源,從而備受稅務機關的"關照"。

  同樣是萬科,在集團總部是將稅務部門獨立設置一個部門,分公司也同樣如此。集團向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨立的二級稅務部。該財務總監說,比如在北京要有一個財務部,財務部向下一定有一個自己的二級稅務部,不一定是個人或必須是全職,但一定要有專門的負責人。

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  為瞭控制這些風險,房地產企業對稅務的部門設置也開始一步步升格。從2006年前由兼職稅務會計出面,到2008年由稅務專員來處理,到現在專門成瞭一個集團稅務部,有些房地產公司還要求北、上、廣、深等各城市都要設子公司的稅務部門。

  地產大佬們自然也註意到瞭稅務的重要性,有的企業甚至將稅務部門獨立出來。"在總部是將稅務部門獨立設置一個部門,分公司也同樣如此,以萬科為例,它向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨立的二級稅務部。"上述財務總監說。

  升格

  以萬科為例,集團的一線公司比如北京、上海等都有自己的稅務經理,下面還有稅務專員,屬於垂直領導關系。該財務總監說,稅務專員想要升遷,可以沿著這條線往上,同樣財務經理在一線也是可以升為財務總監,再做好瞭是公司副總,再上面就是公司總裁瞭。

  經濟觀察報從北京市一個區國稅局獲得的一份房地產行業查補稅收情況顯示,以企業所得稅為例,該區域內房地產企業接近30戶,所得稅收入占比排在各行業之首。

  但是房地產企業稅負情況保守估計普遍不到3%,最多一戶到瞭9%。2009年評估時這些企業補稅2000多萬元,滯納金800多萬。到瞭2012年匯算清繳期內,這個區國稅局對4傢房地產企業進行瞭調研式納稅,查補入庫稅款2億元,另外還對4傢企業開展驗證式納稅評估,又分別補繳企業所得稅5100萬元、5800萬元、2.1億元和2700萬元。

  上述區國稅局的一位科長對經濟觀察報說,2012年開展兩類納稅評估之前,北京一傢房地產開發公司已交企業所得稅4000多萬元,但在6月份實地走訪該公司售樓處時,國稅局的稽查人員發現該企業地下車庫屬於有產權的車庫,在2011年底已經有部分車庫取得瞭預售許可證,並進行瞭銷售,但在企業申報的銷售表上卻沒有找到車位的銷售記錄。

  此後,稽查人員查詢住建委信息發現,這個車位已經累計銷售瞭近1600萬元,經與財務人員詢問後,企業給出各種解釋,但最後還是補繳瞭這1600萬的所得稅收入。加上其他的項目,這傢企業最後共補交瞭2.1億元。

  在2006年之前,這種景象是房地產公司難以想象的。"那時候稅務機關對我們查的少,查稅的人員素質也不是很高,專業能力有限,另外企業的規模也不大,就算來查也發現不瞭問題,所以就沒有重視這種事。"上述財務總監說。

  雖然從2002年以來,每年房地產業和建築安裝行業都入圍稅收專項檢查,但2006年無疑是力度最大的一次。國傢稅務總局稽查局的數據顯示,房地產業及建築安裝業查補收入占2006年稅收專項檢查工作查補收入總額的42.51%。此後這一比例逐年升高,2007年為45%,2010年達到瞭49.23%。

  在業內人士看來,2006年之後,稅務機關對房地產行業查稅次數開始多起來,而且規模變大,一些以往並未關註的風險點被揪出來瞭,稅務機關來瞭之後就會有爭議。

  他說,有時國稅剛發瞭個通知要稽查,還沒開始查,地稅就來瞭。"這僅僅是針對一傢公司,比如北京有二三十傢地產公司,國地稅同時來檢查的話,這些公司下面的稅務專員基本是要滿天飛的。

  雖然在國稅總局的統計數字裡,2013年的1234億查補稅收,涉及房地產和建築業總計400多億元,接近40%,居第一位。但在一位曾任職數傢大型房產公司財務總監的人士看來,這個比例顯然被低估瞭。

  "稅務管理部是地產公司的財務管理部門唯一被單獨出來的,也是財務管理部的二級部門,這是萬科的架構。"上述財務總監說,負責人叫做稅務經理,也有叫稅務總監,然後可能分為核算模塊、內部模塊等,不過這些沒有部門,萬科之所以設瞭一個部門,說明它把稅務提到瞭一個很高的認識上。

  另外,相對規模較小的公司也必須有稅務專員,這些負責人就是稅務經理,相當於整個財務部門的副經理或助理經理,基本上等同於這個部門的二把手,重要性正在逐漸凸顯。

  查稅

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/08574110463.shtml
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